Se stai pensando di vendere il tuo immobile, una delle domande che forse ti stai facendo è “Posso farlo anche se ho effettuato ristrutturazioni agevolate grazie al Superbonus 110%”?
La detrazione fiscale è stata un incentivo decisamente attraente per chi, come te, ha deciso di eseguire opere edilizie di manutenzione sulla sua proprietà o migliorarne l’efficienza energetica. Ma è lecito chiedersi quali limitazioni o conseguenze possano esserci per chi decide di vendere proprio dopo i lavori.
Ecco, quindi, un approfondimento che ti consente di capire come muoverti, se vuoi vendere casa dopo una ristrutturazione con bonus 110%.
Vendere una casa ristrutturata con il Superbonus: cosa dice la legge?
Sostanzialmente l’attuale normative non prevede particolari restrizioni circa la vendita di un immobile che ha usufruito del Superbonus, con qualche limite ed eccezione. Non ci sono divieti espliciti a vendere l’abitazione sulla quale sono stati fatti interventi sfruttando le detrazioni, ma esiste un periodo temporale di cinque anni trascorsi i quali l’abitazione può essere tranquillamente venduta senza incorrere in svantaggi e senza dover pagare alcuna tassa sulle plusvalenze derivanti dai guadagni.
Le restrizioni in questo campo sono state pensate per scoraggiare tutte quelle ristrutturazioni (e successive compravendite) eseguite solamente a fini speculativi e garantire, quindi, l’uso degli incentivi per le finalità con le quali sono stati introdotti, ovvero migliorare la qualità e l’efficienza degli immobili in termini energetici.
Detrazioni non godute, cosa succede?
Ovviamente, hai la libertà di vendere il tuo immobile anche prima della fine del periodo di detrazioni fiscali. Cosa succede in questo caso? Le detrazioni non utilizzate da chi ha effettuato i lavori e poi venduto vengono trasferite automaticamente in capo al nuovo proprietario, salvo diversi accordi presi tra le parti.
È possibile in questo caso inserire una clausola chiara direttamente nel contratto di compravendita, oppure elaborare una scrittura privata che metta nero su bianco l’esplicita volontà del venditore di mantenere il diritto alle detrazioni. Inoltre, chi vende deve saldare tutte le fatture relative ai lavori di ristrutturazione prima del rogito e, se queste condizioni non sono soddisfatte, si corre il rischio che acquirente e venditore possano perdere le detrazioni rimanenti.
Vendere casa prima dei 5 anni: novità e plusvalenze
La Legge di Bilancio 2024 ha introdotto novità circa il Super Bonus e le possibilità aperte per gli immobili che ne hanno fruito. Ad esempio, con l’attuale art.18 è stato stabilito che, chi vende casa prima dei cinque anni di detrazioni sarà soggetto a una tassazione sulla plusvalenza derivante dalla compravendita. In particolare con il termine plusvalenza ci si riferisce al guadagno ottenuto dalla vendita di un immobile, ottenuto calcolando la differenza tra il costo di acquisto (più spese sostenute) e il prezzo di vendita finale.
Per adempiere a questo prelievo fiscale è possibile sia fare concorrere la plusvalenza al reddito IRPEF da tassare, sia optare per una tassazione con imposta sostitutiva del 26%. Anche queste misure hanno l’obiettivo di evitare speculazioni e mantenere stabile lo scopo delle detrazioni offerte, tassando chi vende immobili che hanno subito notevoli aumenti di valore proprio grazie al Superbonus.
La normativa, però, non si applica agli immobili che sono stati ereditati o che fungono da prima casa e abitazione principale del proprietario. L’aliquota del 26% sostanzialmente riguarda le cosiddette “seconde case”. Un altro dettaglio importante della normativa: il periodo dei cinque anni non sarà più conteggiato dalla data del rogito, ma da quella di conclusione dei lavori eseguiti con il Superbonus.
Cosa fare per vendere casa dopo il Superbonus?
Se sei tra quelli che hanno approfittato delle detrazioni del Superbonus per attuare ristrutturazioni o efficientamenti utili a migliorare il valore delle tue proprietà, l’idea più smart è quella di beneficiare totalmente delle detrazioni fiscali e vendere la tua abitazione solamente trascorsi i cinque anni previsti dalla legge. In questo modo non rischi di sfruttare le detrazioni solo parzialmente, né di incorrere in tassazioni sulle plusvalenze.
Se, invece, vorresti usufruire dei bonus statali nei prossimi mesi, ricorda che il Superbonus, ha subito una riduzione al 90% nel 2023 e ne subirà un’altra al 70% per i lavori effettuati dal 1° gennaio 2024.
È necessario, quindi, pianificare attentamente i tuoi investimenti nelle ristrutturazioni e le tue scelte immobiliari, per capire quando conviene farli, quali alternative scegliere e come muoverti nell’intricato universo delle leggi che cambiano costantemente.
Un consulente immobiliare esperto può aiutarti nelle tue decisioni: il team Maison Magnifique può assisterti nelle tue trattative immobiliari, seguendoti anche nelle numerose pratiche burocratiche che accompagnano ogni compravendita.
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