Trattativa, proposta d’acquisto, compromesso, rogito: i passaggi che ti conducono all’acquisto o alla vendita della tua casa sono tanti e ti senti disorientato? È normale farsi numerose domande durante questo iter e, spesso, l’aiuto di un esperto del settore può fare la differenza.
Per avere le idee un po’ più chiare, cerchiamo di analizzare insieme uno dei passaggi chiave di questo percorso, ovvero la stipula del contratto preliminare di compravendita immobiliare, anche conosciuto come preliminare o compromesso.
Cos’è il contratto preliminare?
Il “preliminare” è un accordo attraverso cui acquirente e venditore si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo atto definitivo di compravendita (il rogito e contestuale trasferimento di proprietà). Essenzialmente l’obiettivo del compromesso è quello di assumere reciproche obbligazioni e fermare l’affare immobiliare, evitando che la controparte cambi idea o proceda ad accettare o proporre offerte per altri immobili.
Nel preliminare si fissano dettagli chiave per i successivi accordi, come la descrizione dettagliata dell’immobile, il futuro prezzo di vendita e ogni altro particolare che caratterizzerà il futuro atto di compravendita. È una strategia valida, quindi, per tutelare entrambe le parti coinvolte nell’affare ed evitare sorprese.
È obbligatorio stipulare un compromesso?
In realtà no, non è strettamente obbligatorio ed è possibile passare direttamente dalla proposta di acquisto al rogito. Nella pratica questo tipo di contratto è quasi sempre presente nelle trattative immobiliari, perché consente di stabilire i termini di un accordo e guadagnare tempo utile per sbrigare le pratiche che sono necessarie in vista della conclusione della vendita (richiesta del mutuo, controlli strutturali sull’immobile o verifiche documentali sulla proprietà). Sottoscriverlo, quindi, si rivela vantaggioso per entrambe le parti contrattuali.
Quando è valido un compromesso?
Il contratto preliminare è valido quando rispetta alcuni specifici requisiti a livello di forma e di contenuto. Ad esempio:
- dev’essere redatto in forma scritta (gli accordi verbali non hanno valore legale);
- deve descrivere in modo dettagliato e univoco l’immobile oggetto del contratto;
- deve riportare il prezzo di vendita concordato;
- deve indicare la volontà a procedere delle due parti contrattuali.
Possono essere inseriti in questo contratto anche l’importo dell’eventuale caparra da versare, le penali in caso di inadempimento o le tempistiche per arrivare al rogito.
Bisogna rivolgersi a un notaio?
È richiesta l’autenticazione del contratto da parte di un notaio solamente per gli immobili in costruzione o terminati dopo il 16 marzo del 2019. Per tutti altri basta una scrittura privata non autenticata.
La caparra: quanto si versa al venditore al compromesso?
Solitamente è d’uso versare al venditore una somma di denaro come acconto sul prezzo di compravendita, ma non esistono regole fisse in merito. Quando si sceglie questa strada, è consuetudine far avere a chi vende il 10/15% del prezzo finale dell’immobile.
Registrazione del preliminare
Che si tratti di una scrittura autenticata dal notaio o di una scrittura privata, il compromesso va sempre registrato. La registrazione è un adempimento fiscale obbligatorio e dev’essere effettuato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla sottoscrizione.
Il compromesso è legalmente valido anche senza registrazione, ma l’AdE può recuperare in questo caso le somme non versate e richiedere ulteriori sanzioni. La trascrizione invece è facoltativa.
Quanto costa registrare il contratto preliminare?
Quando si sottoscrive un preliminare bisogna pagare:
- un’imposta di registro da 200 euro
- lo 0,50% sulla caparra confirmatoria (quando versata);
- il 3% dell’acconto sul prezzo di vendita;
- una marca da bollo da 16 euro per ogni 4 facciate o 100 righe di foglio;
- l’imposta di bollo da 155 euro se il contratto è redatto da un notaio;
L’eventuale trascrizione prevede spese attorno ai 300 euro (imposte di bollo, catastali e ipotecarie).
Tutte queste spese sono a carico dell’acquirente, fatti salvi eventuali accordi di diversa natura tra le controparti.
Si può annullare un preliminare?
È possibile procedere con l’annullamento del contratto preliminare solo se esistono precise condizioni e non senza conseguenze. Ad esempio, il compromesso è annullabile se sussistono importanti vizi che fanno venire meno la libera volontà delle parti, come il dolo o il raggiro, la violenza (fisica o psicologica), l’incapacità di chi ha sottoscritto l’accordo.
Inoltre, può capitare che una delle due parti sottoscriventi cambi idea prima del compromesso. In questo caso, cosa succede?
- Le due parti possono arrivare a un nuovo accordo scritto in cui stabiliscono i termini dell’annullamento e trovano una soluzione condivisa circa l’affare e la caparra.
- La parte lesa può inviare una diffida alla controparte, imponendole di rispettare gli accordi presi.
- L’acquirente può chiedere il rimborso del doppio della caparra versata e il venditore può trattenere la caparra ricevuta e anche chiedere un risarcimento del danno subito.
Proposta d’acquisto e preliminare: affidati a Maison Magnifique
Se scegli di affidarti agli agenti immobiliari Maison Magnifique, puoi contare su un partner presente in ogni fase della tua trattativa: dalla ricerca dell’abitazione o dell’acquirente perfetto, alla proposta d’acquisto, fino al compromesso e al rogito che trasferisce definitivamente la proprietà della casa.
Il nostro obiettivo è rendere l’intero processo quanto più snello e sicuro possibile, nonché facile per te da affrontare. Ad esempio, sai che le nostre proposte d’acquisto sono formulate in modo da diventare contratti preliminari al momento dell’accettazione del venditore? Una tattica utile per ridurre le difficoltà, le firme, i passaggi e guidarti in un viaggio senza stress verso il tuo affare immobiliare.
Vuoi vendere casa o sei alla ricerca della tua prossima abitazione di pregio? Rivolgiti ai nostri consulenti e affronta il percorso con un alleato di fiducia sempre al tuo fianco!
Contattaci al +39 0532 097767 o scrivici a ferrara@maisonmagnifique.it.
