L’acquisto della prima casa è un momento emozionante, ma che sa essere anche estremamente complicato, per via dei numerosi step da compiere e delle pratiche burocratiche da gestire.
Stai pensando di intraprendere questo percorso entusiasmante verso la compravendita della tua casa dei sogni? Ecco una mini guida che illustrerà tutti i passaggi da seguire in modo chiaro sintetico e che sarà un supporto chiave durante la tua ricerca.
Cosa fare prima di acquistare casa?
Prima di addentrarti nelle “istruzioni” che ti occorrono per seguire le trattative e le pratiche documentali legate all’acquisto, assicurati di compiere qualche azione preventiva, funzionale a rendere più sicuro un investimento di questa portata. Cerca di rispondere alle domande seguenti, che ti aiuteranno a procedere con consapevolezza e senza passi falsi.
- Qual è il tuo budget?
La prima domanda da porti prima di iniziare la ricerca di un immobile è senza dubbio quella che riguarda le risorse economiche che puoi o vuoi dedicare all’acquisto. Definire il tuo budget massimo ti permette di scremare fin da subito offerte e opportunità, nonché di orientarti in modo deciso verso costruzioni nuove, case più datate o, ad esempio, immobili da ristrutturare.
Oltre a valutare il prezzo della proprietà, ricordati che le spese extra (tasse, notaio, agenzia immobiliare, costi per la registrazione del contratto o per l’apertura del mutuo, etc) ammontano a circa il 10% rispetto al prezzo della casa.
- Hai la possibilità di ottenere un mutuo?
Se ti occorre richiedere un mutuo, mettiti in contatto il prima possibile con la tua banca o con un consulente, per capire se puoi ottenere un finanziamento e di che importo. Generalmente le banche erogano mutuo per l’80% del prezzo di acquisto della casa, anche se alcune arrivano al 100%. Dovrai, quindi, disporre del 20% dell’importo, più quello da dedicare alle spese extra già citate.
Valuta con attenzione i tassi di interesse (fisso o variabile) e fatti aiutare a stimare un piano di rimborso che sia compatibile con le tue finanze, ovvero che preveda rate compatibili con le tue entrate e una durata ragionevole rispetto ai tuoi piani futuri.
- Che tipo di immobile stai davvero cercando?
È impossibile trovare la casa dei tuoi sogni se non sai com’è fatta esattamente. Sembra un concetto semplice, ma per avviare una ricerca che sia efficace, rapida e meno stressante possibile, dovresti fermarti e stilare un elenco delle caratteristiche che per te sono imprescindibili in un immobile. Ad esempio, vuoi un appartamento in condominio o una casa indipendente? Quale superficie minima prendi in considerazione? Quante stanze ti occorrono? Vuoi un’area esterna? Desideri una casa a piano terra o ai piani più alti? Ti occorrono un posto auto o una cantina?
Inoltre, in quale contesto deve trovarsi la tua casa ideale? In centro città con tutti i servizi a portata di mano oppure in un’area tranquilla e periferica? Più vicina possibile al tuo luogo di lavoro o alla scuola che frequentano i tuoi figli? Rispondere a simili domande ti consente di prendere in considerazione solo gli annunci davvero rispondenti alle tue aspettative, senza disperdere tempo ed energie.
Come valutare l’immobile che ti interessa
Una volta fatte le tue considerazioni preliminari e stilato l’elenco delle case che ti piacerebbe visitare, puoi partire con le visite, contattando l’agenzia immobiliare che ha in carico la vendita dell’immobile, oppure direttamente il privato che la propone sul mercato.
Quali considerazioni dovrai necessariamente fare circa le proprietà che visiterai?
- Inizia con una valutazione complessiva della zona in cui si trova l’immobile. È un quartiere curato? Gli edifici vicini sono signorili o danno l’impressione di degrado e trascuratezza? Ci sono elementi di disturbo nelle immediate vicinanze (fabbriche che producono rumori molesti, emissioni inquinanti, etc)? È un’area ad alto traffico di auto e persone? Si trova posteggio?
- Cerca di notare immediatamente anche indizi che possono suggerirti lo stato di manutenzione del condominio o della casa privata che vorresti valutare. Come sono tenute le facciate, le ringhiere, gli infissi o le zone comuni? Ci sono evidenti lavori di manutenzione da mettere in conto? Segna tutto in una personale lista, che ti aiuterà a fare accurate valutazioni successive.
- Cerca di capire anche se l’immobile sarebbe un acquisto sicuro. In questo caso per comprenderlo dovresti rivolgerti a degli esperti e agli enti preposti, ad esempio richiedendo un’ispezione catastale all’Agenzia delle Entrate, che potrà dirti se sull’immobile pendono ipoteche o esistono altre situazioni critiche. Dovresti anche preoccuparti di capire (soprattutto se acquisti da privato) se chi si presenta come proprietario dell’abitazione lo è davvero e se ha il bene in comunione con altri soggetti.
Valuta anche con attenzione la possibilità che il proprietario lo sia diventato tramite donazione (situazione che andrebbe attentamente analizzata con l’aiuto di un legale). Il supporto di un architetto o geometra può aiutarti a capire se ci sono stati abusi edilizi sull’immobile che vorresti acquistare, se sono stati effettuati condoni e se la documentazione della casa è, nel complesso, in regola.
- In vista del possibile acquisto, fatti consegnare e analizza documenti essenziali, quali:
- la planimetria e la visura catastale;
- il titolo urbanistico o edilizio;
- la visura ipotecaria;
- l’atto di provenienza;
- il regolamento condominiale e gli ultimi verbali dell’assemblea;
- l’Attestato di Prestazione Energetica e le certificazioni degli impianti.
La compravendita: quali i passaggi da fare?
Una volta verificata la condizione reale e documentale dell’immobile, e avuto esito positivo, puoi procedere con la compravendita della proprietà che hai scelto come prima casa. Quali sono le principali fasi dell’acquisto? Si dividono in: proposta d’acquisto, compromesso e rogito.
Attraverso la proposta d’acquisto il compratore offre al venditore un prezzo per la sua abitazione. Potrai formulare la proposta utilizzando le tue migliori abilità di negoziazione, oppure rivolgerti con fiducia a un agente immobiliare esperto che ti suggerirà come procedere in maniera efficace. La proposta che effettui sarà poi valida con una scadenza (in genere 7 o 15 giorni) entro cui il proprietario deve farti sapere se accetta o no il prezzo offerto.
Quando formuli la proposta dovresti mettere a disposizione del proprietario dell’immobile una cifra a titolo di caparra, che verrà poi detratta dalla somma che verserai per l’acquisto, ma che verrà persa se deciderai di tornare sui tuoi passi e non acquistare più l’immobile dopo che la proposta era stata invece accettata. Se sarà il proprietario a cambiare idea, dovrà versare, invece, il doppio della caparra.
E poi il contratto preliminare che ufficializza la compravendita: le due parti contrattuali si impegnano a stipulare un contratto e a finalizzare la trattativa. Una volta superato questo step puoi portare avanti le pratiche per l’ottenimento del mutuo.
Il rogito notarile ufficializza il passaggio di proprietà dell’immobile ed è svolto di fronte a un professionista e dietro pagamento di una cifra, di cui senza dubbio è utile tenere conto all’interno dei tuoi calcoli di budget.
Quali spese dovrai sostenere durante le fasi di compravendita?
Dovrai provvedere alla registrazione del contratto preliminare entro 30 giorni dalla sottoscrizione e per tale registrazione dovrai versare:
- 200€ per l’imposta di registro;
- 16€ quattro facciate del contratto (oppure ogni 100 righe);
- se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata, anche un’imposta di bollo di 155€.
Se il contratto preliminare contempla un pagamento, è dovuta anche l’imposta di registro pari:
- allo 0,50% delle somme previste come caparra confirmatoria;
- al 3% delle somme previste come acconto sul prezzo totale di vendita.
Al momento del rogito, quali spese si devono sostenere?
- Se il venditore è un soggetto privato, non si paga l’IVA, ma si versano:
- l’imposta di registro del 9%;
- l’imposta ipotecaria fissa di 50€;
- l’imposta catastale fissa di 50€.
- Se acquisti casa da un’azienda soggetta a IVA dovrai versare:
- IVA al 10% (o al 22% per gli immobili di lusso);
- l’imposta di registro fissa di 200€;
- l’imposta ipotecaria fissa di 200€;
- l’imposta catastale fissa di 200€.
Le agevolazioni sull’acquisto prima casa
Sono previste numerose interessanti agevolazioni per l’acquisto della tua prima casa, a patto che vengano rispettati determinati requisiti. Quali?
- La casa che acquisti dev’essere classificata in catasto all’interno delle categorie del gruppo A (non dovrà essere un immobile di lusso).
- L’immobile che acquisti dev’essere ubicato nel comune in cui hai residenza o in cui la vuoi stabilire entro i successivi 18 mesi.
- Non devi essere titolare (né esclusivo, né in comunione) di un altro immobile nel territorio del comune in cui vuoi acquistare o di un’altra casa di abitazione sul territorio nazionale.
Ma quali sono le agevolazioni che si possono ricevere?
- Una riduzione sull’imposta di registro che diventa del 2% anziché del 9%.
- Una riduzione dell’eventuale IVA dovuta al 4% anziché al 10%.
Inoltre, per gli under 36 sono previsti ulteriori incentivi, stabiliti per l’anno in corso dal decreto Milleproroghe, come modificato dalla legge di conversione 18/2024.
Se decidi di prendere casa prima dei 36 anni e hai un ISEE sotto i 40.000 euro, puoi godere di un’esenzione totale dall’imposta di registro, dall’imposta ipotecaria e da quella catastale. Ciò vale attualmente per gli atti di acquisto che vengono stipulati entro il 31 dicembre 2024, a patto che il rogito sia stato preceduto da un preliminare registrato entro il 2023. A chi aveva già pagato le imposte prima dell’entrata in vigore del decreto viene riconosciuto un credito d’imposta da utilizzare nel 2025 in compensazione per il pagamento di imposte sui redditi, di registro e catastali).
Cosa fare dopo il rogito di acquisto della tua prima casa?
Ok, è fatta, hai ufficializzato l’acquisto della tua prima casa! E ora, cosa dovresti fare?
Ecco alcuni step essenziali da compiere.
Organizzare il tuo trasloco, contando sulle tue forze o chiedendo l’aiuto di esperti che possono gestire in poco tempo e con minimo stress da parte tua il trasferimento di tutti i tuoi beni nella tua nuova casa.
Dovresti anche preoccuparti di contattare il comune per regolarizzare il cambio di residenza, seguendo le procedure specifiche della zona dove hai acquistato casa. Occhio alle tempistiche stabilite dal comune e anche a quelle che ti impongono le norme sulle agevolazioni prima casa (rischi di perderle e di incorrere, quindi, in spese ulteriori).
Dovrà anche gestire le utenze relative ad acqua, luce, gas, facendo installare i contatori (se la casa è una nuova costruzione) oppure procedendo con una voltura (modifica dell’intestatario su un contratto già attivo) o con un subentro (riattivazione della fornitura prima interrotta). Non dimenticarti anche di trovare il miglior fornitore per la rete telefonica e la connessione a internet.
Inoltre, mettiti in contatto con la banca o con un valido broker per assicurare la tua casa. Oltre alla polizza base scoppio e incendio richiesta al momento della stipula del mutuo può essere una buona idea quella di aggiungere coperture più ampie e specifiche per le tue esigenze e per quelle della tua famiglia.
Maison Magnifique: la migliore guida per l’acquisto della prima casa
Ora che hai scoperto tutti gli step essenziali per l’acquisto della tua prima casa, puoi decidere di procedere in autonomia oppure di affidarti agli esperti Maison Magnifique, che possono rendere la tua ricerca decisamente più semplice, serena e senza intoppi.
Infatti, ti forniamo un’assistenza a 360° per l’acquisto della prima casa: dalla consulenza pre-acquisto, alla ricerca del’immobile perfetto per le tue necessità, fino alle trattative di compravendita e al supporto per gestire pratiche notarili, controlli e registrazioni.
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