Sei proprietario di una casa con un mutuo acceso e stai valutando di venderla? La domanda che probabilmente è già sorta nella tua testa riguarda la possibilità di gestire liberamente la compravendita anche con un mutuo da saldare. Ti tranquillizziamo subito: la risposta breve è sì, puoi disporre della tua abitazione e, quindi, venderla quando desideri.
È fondamentale, però, che tu sia consapevole delle procedure e delle implicazioni finanziarie legate a questa decisione. Sono diverse le strade da percorrere e le analisi preliminari da fare, quindi cerchiamo di capire insieme come muoverti per concludere la vendita del tuo immobile, anche con un mutuo in corso.
Informati sul saldo residuo e fai calcoli precisi
La prima cosa da fare quando maturi l’intenzione di vendere la tua casa con un mutuo in corso è verificare il saldo residuo del finanziamento, ossia l’ammontare totale che ancora devi alla banca. Questo aspetto è importante per valutare come procedere con le trattative, perché esistono tre diverse scelte che puoi fare: estinguere il mutuo prima della vendita, estinguerlo con il ricavato della vendita o procedere con un accollo del debito al compratore.
Estinguere il mutuo prima della vendita
Si tratta di una strada veloce, ma senza dubbio economicamente impegnativa. Se disponi delle risorse necessarie puoi estinguere il tuo mutuo in un’unica soluzione, sempre consultando la tua banca per scoprire le procedure da seguire, le eventuali limitazioni o i costi per l’estinzione anticipata.
Analizzando i conteggi dettagliati che l’istituto di credito ti fornisce ogni mese (o prendendo un appuntamento con il tuo referente per ogni approfondimento), puoi verificare con esattezza le cifre, valutare la fattibilità dell’operazione e la sua reale convenienza.
Estinguere il mutuo con il ricavato della vendita
È possibile anche procedere con l’estinzione del mutuo al momento della vendita dell’abitazione, sfruttando proprio la somma derivante dalla vendita per la copertura del saldo residuo del debito con l’istituto bancario. In questo caso l’acquirente consegnerà al venditore un assegno da intestare alla banca con l’importo pari al debito residuo (comprendente eventuali penali) e la banca rilascerà poi al titolare del mutuo una quietanza che attesta l’avvenuta estinzione del mutuo.
Accollo del mutuo da parte del compratore
È possibile anche contemplare un’altra opzione, ovvero quella di un subentro dell’acquirente nel mutuo del venditore. Sostanzialmente puoi liberarti dal mutuo e dell’ipoteca sulla casa che stai vendendo se l’acquirente ritiene conveniente accollarsi il tuo debito e proseguire nel pagamento delle rate.
Per chi compra si tratta spesso di una strada interessante, perché consente di accedere a un finanziamento già in corso evitando i costi di accensione e sfruttando condizioni contrattate dal precedente intestatario del mutuo. Se tali accordi sono vantaggiosi, potrebbe essere probabile che il tuo acquirente si accolli con soddisfazione il residuo del tuo debito con la banca.
Stai vendendo casa con un mutuo in corso per comprarne un’altra?
Nel caso in cui tu venda la casa su cui hai un mutuo acceso per acquistarne un’altra, puoi procedere con un’operazione chiamata “sostituzione di garanzia”, ossia una sostituzione del bene oggetto della garanzia ipotecaria, che viene spostata su un diverso immobile, liberando quello che stai vendendo.
Il tuo debito rimane aperto verso l’istituto bancario, ma a variare è sostanzialmente l’immobile oggetto della garanzia. È possibile procedere in questo modo se la banca lo permette e se l’immobile da sostituire nel primo rappresenta comunque una congrua garanzia per la banca che ha concesso il mutuo.
Vuoi vendere la prima casa con un mutuo acceso?
Se hai comprato la tua “prima casa” hai probabilmente usufruito di speciali benefici fiscali, come l’imposta di registro al 2% e l’imposta ipotecaria e catastale fisse a 50€. Oppure, se hai comprato da un’impresa, hai sfruttato l’IVA ridotta al 4% e l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale fisse a 200€ ciascuna (le agevolazioni non valgono per le case di lusso).
In tal caso, esistono dei vincoli particolari da considerare se decidi di vendere casa entro i primi 5 anni dal rogito. Puoi comunque farlo – e procedere con le opzioni sopra elencate relativamente al mutuo – ma rischi di perdere le agevolazioni che avevi sfruttato.
Sono due le ipotesi:
- se non compri un’altra abitazione da adibire a prima casa entro un anno dovrai
pagare la differenza sulle imposte su cui avevi risparmiato, oltre a una mora
(generalmente del 30% delle stesse imposte) e una tassa sulla plusvalenza;
- se provvedi, invece, all’acquisto di un nuovo immobile entro un anno dalla vendita, recuperi le differenze sopra citate e non devi alcuna mora, né plusvalenza (se adibisci la nuova casa ad abitazione principale).
Se sei alle prese con la tua prima casa, quindi, oltre a fare gli opportuni calcoli sulla possibilità di vendere l’immobile con un mutuo in corso, ma anche verificare a quali condizioni puoi vendere e valutare attentamente le tue intenzioni future, per poter effettuare delle previsioni precise.
Vendere casa con un mutuo in corso: rivolgiti a un esperto
Gestire la vendita di una casa su cui grava un mutuo può non essere una passeggiata, poiché sono molti i passaggi burocratici, i vincoli da considerare e le formalità da espletare a seconda delle casistiche che la legge prevede.
Il consiglio è sempre quello di consultare un professionista del settore immobiliare, che possa guidarti attraverso il processo, rispondere a ogni tua domanda e aiutarti a navigare con sicurezza attraverso le sfide del caso. In conclusione, vendere una casa con un mutuo in corso è possibile, in Italia, ma richiede pianificazione, consapevolezza e l’aiuto di veri esperti del campo.
Il team di professionisti Maison Magnifique è pronto ad assisterti lungo ogni step del processo, garantendoti una vendita fluida e fornendoti una consulenza su misura per le tue esigenze.
Per ulteriori informazioni o per assistenza, non esitare a contattarci: la nostra missione è quella di rendere ogni compravendita il più snella, rapida e soddisfacente possibile per tutte le parti coinvolte!
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