Crisi degli affitti: poca offerta e prezzi alle stelle

Parlare di crisi degli affitti potrebbe sembrare strano, dato che negli ultimi mesi l’aumento dei tassi sui mutui è stato uno dei fattori a spingere verso l’alto la richiesta di abitazioni in affitto. A essersi ampliata e diversificata è anche la fascia di clientela solitamente alla ricerca di nuove soluzioni da abitare per brevi periodi o comunque senza ricorrere al credito bancario.

Tutti elementi che dovrebbero far prospettare una situazione florida per il mondo delle locazioni, che invece sta attraversando di fatto un vero momento di crisi. Come mai?

Ecco un’analisi della situazione che può aiutarti ad avere più chiare le idee e fornirti una prospettiva sull’andamento degli affitti nel 2023.

Lo scenario attuale tra incertezze e aumenti

Il quadro economico nel quale stiamo vivendo presenta senza dubbio numerose complessità e sono molte le famiglie a fronteggiare per la prima volta situazioni di difficoltà mai conosciute in precedenza. Le cause si possono cercare nei rincari dei prezzi per le risorse energetiche essenziali (come elettricità, gas e così via), ma anche nei tassi di inflazione ormai galoppanti che hanno causato aumenti significativi anche sull’acquisto dei beni di prima necessità.

L’incertezza derivante dal mercato del lavoro è un altro dei tasselli che si inserisce nel quadro complessivo e che fa apparire la sofferenza nell’universo delle locazioni solamente una delle difficoltà che le famiglie dovranno fronteggiare nel 2023.

Crisi degli affitti: perché i canoni di locazione stanno aumentando?

La riduzione dello stock di case inserite nel circuito delle locazioni è uno dei fattori che sta incidendo maggiormente sullo stress del settore. La ridotta offerta di alloggi colpisce trasversalmente tutta la penisola e sono 75 su 107 i capoluoghi italiani che hanno visto una netta contrazione della loro disponibilità immobiliare. Si stima che, in media, tale variazione tra il 2021-2022 sia stata pari al -36%, con punte del -81% in città come Ferrara.

Inoltre, mentre il mercato immobiliare edilizio è stato in grado di riprendersi con fiducia dall’emergenza sanitaria degli ultimi anni (grazie anche a interventi ad hoc come il Superbonus), la nicchia degli affitti non sta seguendo esattamente lo stesso trend. I nuovi contratti non stanno aumentando e lo squilibrio tra offerta e domanda nel comparto delle locazioni residenziali sta portando a un rialzo generalizzato dei canoni in ogni angolo d’Italia.

Inflazione e assottigliamento dello stock abitativo hanno provocato decisi aumenti dei prezzi, con rialzi particolarmente tangibili in molte delle maggiori città italiane. Per avere un’idea del fenomeno a livello nazionale, basta pensare che l’incremento medio dei canoni è stato del 3,5%, con prezzi al metro quadro di circa 11,4€ mensili.

Una situazione che si rivela tanto più paradossale quanto confrontata con la domanda che cresce. Sono sempre più estese, infatti, le fasce di potenziali clienti che desiderano una casa in affitto, sia per un più difficoltoso accesso al credito, sia per una indispensabile flessibilità lavorativa, sia per altre diverse trasformazioni culturali. A domandare appartamenti in locazione sono lavoratori in trasferta, studenti fuori sede e famiglie che si allargano, ma anche coppie mature che scelgono di lasciare la casa di proprietà a figli o nipoti.

Il mercato immobiliare, però, non riesce a stare al passo con le loro esigenze. I prezzi salgono e gli immobili concessi in affitto sono sempre di meno.

Le zone più colpite dal caro affitti

I rincari negli affitti colpiscono tutto lo Stivale, ma con significative differenze regionali e tra province. Ad esempio, in Emilia-Romagna a fine 2022 sono state registrate richieste di 14€/m2, ossia con un +31,2% rispetto alla fine dell’anno precedente e nelle località più turistiche, come Rimini, si è arrivati a picchi di 26,8€/m2. Infatti in aree come queste, disseminate in tutta Italia e particolarmente apprezzate dai visitatori, molti proprietari di immobili stanno effettuando una massiccia transazione dai contratti di locazione classici a quelli brevi.

Se si analizzano i dati su un periodo temporale più esteso, si nota un’evidente tendenza al costante aumento. Una città come Firenze segna un +35,3% rispetto al 2015, Bologna un +28,5%, mentre Genova e Napoli si assestano rispettivamente su un +28,4% e +28%. Più limitati i rincari dove già i canoni di locazione erano costosi, come ad esempio su Roma e Milano, con dati del +19,9% e del +17,4%.

Un po’ ovunque, però, gli aumenti non sono omogenei nelle diverse zone cittadine e seguono logiche spesso contrastanti. Ad esempio, a Roma i rialzi colpiscono più le abitazioni in periferia rispetto alle residenze di pregio nel centro, i cui prezzi crescono in maniera più limitata. A Milano, al contrario, schizzano i costi degli affitti nei pressi di Piazza Duomo, mentre i ritmi di crescita nell’hinterland sono più lenti.

I trend 2023 sugli affitti in crisi

La corsa alla crescita, dovuta come visto alla contrazione dello stock, all’aumento della domanda e ai rincari, sembra aver raggiunto un momento di ristagno, probabilmente dovuto al fatto che le possibilità di spesa dei potenziali clienti sono comunque limitate anche dalle incertezze contingenti e dall’inflazione.

La prospettiva per il 2023 sembrerebbe suggerire un blocco dei canoni, che potrebbe stabilizzare i costi delle locazioni e riportare il mercato in una situazione di maggior equilibrio.

Resta inteso che, se si osserva l’andamento di nicchie ristrette, come quella delle abitazioni di lusso si può notare senza dubbio un diverso approccio alle transazioni e una diversa risposta alle incertezze economiche o geopolitiche, sia da parte dei locatori, sia da parte dei possibili conduttori.

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