I primi mesi del 2022 sono stati caratterizzati da un difficile equilibrio tra la voglia di ripresa e un’emergenza sanitaria che sembra ancora di difficile risoluzione. Le ripercussioni economiche di questa situazione sono evidenti in ogni comparto, ma tra i settori che si presentano maggiormente in salute c’è senza dubbio il mercato immobiliare residenziale.
A confermarlo è l’indagine della FIMAA, ovvero la Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari, che ha analizzato il consuntivo del 2021, il primo quadrimestre del 2022 e le previsioni sull’andamento dei prossimi periodi. In generale, si evidenzia un settore relativamente stabile nei suoi elementi fondamentali, con un sentiment tendenzialmente positivo rispetto alle aspettative future.
Cosa dicono i dati ufficiali?
Un mercato caratterizzato dalla fiducia
Secondo le rilevazioni dell’Agenzia delle Entrate, per il 2021 ci sono state circa 749.000 compravendite di abitazioni sul territorio italiano, una cifra che segnala un record imbattuto dal 2008. Rispetto al 2019, inoltre, sono state registrate 144.000 unità scambiate in più e quasi 190.000 in più di quelle avute nel 2020, con aumenti rispettivamente del +23,9% e +34%.
Un elemento significativo per capire i trend del mercato sono anche i giudizi espressi dagli stessi consumatori, i quali hanno rivelato all’Istat le loro intenzioni sull’acquisto di una abitazione entro l’aprile del 2023: la risposta “certamente sì” si assesta su una percentuale dell’1,4% degli intervistati, un livello record dal 2018.
Anche la domanda d’acquisto delle abitazioni è percepita come dinamica dagli stessi agenti immobiliari, che tuttavia segnalano generalmente (per il 56,3%) una certa stabilità rispetto ai livelli dello scorso anno.
Il mercato insomma si muove su livelli soddisfacenti, seppur con tendenze di crescita inferiori rispetto al passato. A confermarlo è anche il cambio di passo, sempre evidenziato dagli agenti, relativo alla quantità di prodotto offerto in vendita, che è percepita in diminuzione dal 51,2% degli operatori.
L’andamento dei prezzi
È sempre l’Istat a rivelare che, nel quarto trimestre del 2021, l’indice dei prezzi per le abitazioni acquistate dalle famiglie – a fini abitativi o per investimento – è incrementato dello 0,1% rispetto al trimestre precedente e ben del 4,0% rispetto allo stesso periodo del 2020.
Nel primo quadrimestre 2022 viene segnalata una situazione dei prezzi medi di
vendita sui medesimi livelli del quadrimestre precedente, anche se non mancano le percezioni in aumento che riguardano il 26,3% degli intervistati in Italia.
Cosa si aspettano gli addetti del settore per i prossimi quattro mesi? In linea di massima mesi una stabilizzazione dei valori di vendita sugli stessi livelli attuali, con qualche ipotesi di rialzo soprattutto al Nord e nelle grandi aree metropolitane, ma anche al Centro.
Quali fattori trainano il mercato?
Il mercato della compravendita immobiliare è caratterizzato oggi da alcuni ben definiti punti di forza e di debolezza, molto evidenti dall’indagine svolta tra gli agenti che ogni giorno si confrontano con il settore e le sue dinamiche trasformazioni.
A guidare il mercato sono, ancora oggi, le agevolazioni per i giovani con meno di 36 anni (per il 25,6%), soprattutto esentati dal versamento delle imposte e la possibilità di mutuo fino al 100% del valore di acquisto. Questo elemento risulta al primo posto ovunque, tranne che nelle regioni settentrionali del Paese, nelle quali gli acquisti per investimento sono molto più rilevanti (in generale, sul territorio italiano contano con una percentuale del 23,4%).
I tassi di interesse sui mutui sono ritenuti ancora interessanti, tanto da essere al terzo posto tra i fattori che guidano le compravendite immobiliari, secondo il 20,3% degli operatori intervistati. Seguono, in percentuale minore, la misura del 110% e i prezzi d’acquisto delle abitazioni usate, più competitive di quelle nuove a causa dell’inflazione dei rincari sulle materie prime. A spingere gli acquisti anche gli investimenti stranieri e la ricerca di seconde case.
Cosa frena le compravendite?
Tra i fattori di debolezza del mercato ci sono soprattutto la preoccupazione per i prossimi prevedibili rialzi sui tassi di interesse per i mutui (che incidono in maniera decisa per il 19,6% degli intervistati), nonché la situazione di incertezza creata dai conflitti in corso nel mondo.
Anche un’offerta che fatica a soddisfare la domanda impatta negativamente sulla vivacità del mercato, così come la paura di futuri aumenti della tassazione immobiliare generata dagli annunci sulle riforme catastali. Come segnalato, anche i rincari di prezzo sulle materie prime non favoriscono sicuramente la scelta di abitazioni nuove, più costose che in passato, e incidono sulle scelte di acquisto e di vendita anche la critica misura del 110% e un generale senso di dubbio rispetto all’andamento dell’economia del Paese.
Il mercato delle locazioni: in crescita o in calo?
Nel 2021 sono state locate in Italia più di 1.365.000 di abitazioni, il 6% in più rispetto al 2020. Nel primo quadrimestre del 2022 la domanda di abitazioni in affitto è aumentata o, al massimo, rimasta stabile rispetto agli ultimi mesi dell’anno passato, sempre secondo le opinioni degli agenti immobiliari coinvolti nell’accurata indagine FIMAA.
La domanda di immobili in locazione non presenta quindi alcun segnale di calo, anche se l’offerta di prodotto in locazione appare costantemente ridotta e senza particolari cenni di crescita: il 56,6% degli agenti nel panel riferisce una certa stabilità su questo punto, anche se il 40,4% ipotizza ancora qualche riduzione sul numero di case messe in locazione.
E i canoni? Anche in questo caso la parola d’ordine è stabilità. Più del 70% di chi è stato chiamato a fornire le sue opinioni indica un livello di prezzi molto simile a quello del quadrimestre passato, anche se non manca chi ipotizza un aumento per il futuro (il 22,6% del campione).
Generalmente quindi il mercato immobiliare presenta forti segnali di stabilità, con qualche spunto di crescita e una confortante assenza di particolari criticità. Se desideri sfruttare al meglio questi trend, per vendere o acquistare un’immobile di pregio oppure per investire nel settore, rivolgiti agli esperti Maison Magnifique, che sapranno seguirti lungo tutto il percorso per condurti sempre verso la soluzione più vantaggiosa per te.
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