L’acquisto di un immobile è senza dubbio un momento importante, specialmente se si tratta dell’abitazione principale, simbolo per molti di una raggiunta indipendenza economica o di una nuova situazione familiare. Comprare casa comporta però anche un ingente investimento di capitale: l’esborso da affrontare non si limita solamente al prezzo dell’abitazione selezionata, ma include anche altre voci di spesa, che è importante conoscere in anticipo.
Riuscire a calcolare in modo preciso quanto ti verrà a costare il tuo nuovo immobile ti permetterà di gestire la compravendita nella maniera più serena, consapevole di tutti i pagamenti da effettuare verso gli enti e i professionisti coinvolti. Per avere un’idea di massima del budget puoi considerare che, oltre al prezzo stabilito per l’abitazione, ci sono da prevedere anche spese accessorie.
In caso di acquisto prima casa queste ammontano indicativamente al 10% del prezzo dell’immobile, se si prende come esempio un’abitazione con un valore di mercato dai 250.000 ai 300.000 e un valore catastale che non si discosta di molto da queste cifre. In caso di acquisto seconda casa, oltre al 10%, si deve calcolare un ulteriore 6% di costi extra se si acquista da un’impresa edile e un 7% in più se invece si compra da un privato. Naturalmente non si tratta di percentuali fisse ma di valori che possono cambiare insieme al valore dell’immobile.
Ma quali sono esattamente i costi d’acquisto di cui tenere conto?
Spese per la stesura e registrazione del contratto preliminare
Partiamo da una voce di spesa che molti non considerano, ma che risulta invece estremamente importante oltre che obbligatoria. Nel momento in cui hai trovato l’immobile che sognavi è infatti particolarmente consigliata l’idea di sottoscrivere un contratto preliminare, anche chiamato “compromesso”, e di registrarlo. Tale accordo tra venditore e acquirente non comporta un passaggio di proprietà, ma permette all’acquirente di “riservare” l’immobile prima di poter proseguire con la compravendita vera e propria.
Si tratta di una situazione che capita spesso, ad esempio quando il compratore deve ancora avviare le pratiche per la richiesta del mutuo ma non vuole rischiare di perdere l’affare, oppure quando l’abitante della casa non ha ancora trovato un altro alloggio e i tempi per la conclusione della vendita si dilatano. Una volta stipulato il contratto preliminare, questo dev’essere adeguatamente registrato nei tempi stabiliti dalla legge, ovvero entro 20 giorni dalla firma. I costi per l’operazione sono di 200 € per l’imposta di registro e 16 € per ogni foglio o per ogni 100 righe per l’imposta di bollo.
Se è prevista una caparra bisogna calcolare un 0,5% sull’importo di quest’ultima. Rispetto all’investimento immobiliare si tratta di costi irrisori, ma sottoscrivere un preliminare spesso è estremamente utile. Non sono molti gli agenti che lo fanno nella maniera opportuna: dando il giusto peso a questo passaggio che spesso è addirittura consigliato far predisporre allo studio notarile che poi si occuperà del rogito.
Le imposte sull’acquisto della casa
Le imposte da considerare quando compri un immobile variano a seconda di diversi parametri, in primis il soggetto intestatario (persona fisica o giuridica) o eventuali agevolazioni in vigore, ad esempio quelle offerte per l’acquisto della prima casa. Le principali imposte da versare sono l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale.
Se il venditore è un privato
Nel caso di acquisto prima casa intervengono in favore dell’acquirente le agevolazioni del Bonus Acquisto Prima Casa, che abbassano i valori delle imposte e delle spese da affrontare per i neo proprietari. In questo caso l’imposta di registro è del 2% sul valore catastale dell’immobile, che viene calcolato rivalutando la rendita catastale del 5% e moltiplicandola per un coefficiente pari (per la prima casa) a 110. L’imposta ipotecaria fissa e l’imposta catastale fissa sono invece entrambe di 50 €.
Invece, se l’acquisto riguarda una seconda casa, l’imposta catastale fissa e l’imposta ipotecaria fissa sono sempre di 50€, ma l’imposta di registro si alza invece al 9% sul valore catastale dell’immobile, calcolato anche in questo caso rivalutando la rendita catastale del 5% e moltiplicandola per un coefficiente pari (per la seconda casa) a 126.
Se il venditore è un’impresa
Se stai acquistando la tua prima casa da una persona giuridica l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria sono ancora fisse e ammontano a 200 € ciascuna, ma devi calcolare al posto dell’imposta di registro l’IVA sul prezzo d’acquisto. Sulle abitazioni acquistate dalla società costruttrice o in generale da una persona giuridica infatti va pagata l’Imposta sul Valore Aggiunto, che per la prima casa è al 4%.
Se invece acquisti una seconda casa, devi tenere conto dei 200 € sia per l’imposta catastale fissa che per l’imposta ipotecaria fissa, mentre l’IVA sale al 10%. Le agevolazioni non si applicano per gli immobili appartenenti alle classi catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (abitazioni in ville) e A9 (abitazioni di eminente pregio storico o artistico) indipendentemente che il proprietario sia persona fisica o giuridica.
L’onorario del notaio
Il notaio è uno dei costi da considerare obbligatoriamente quando ti accingi ad acquistare un immobile. Solitamente la notte prima dell’atto notarile non si dorme per la paura della somma da sborsare al professionista, ma in realtà, al contrario di quanto si possa pensare, il suo onorario è la parte minore della spesa. Sull’importo da sborsare in sede di rogito gravano infatti sia la parcella del professionista per il suo lavoro, che le imposte.
Affidarsi a un notaio di fiducia però è obbligatorio e garantisce di effettuare tutte le delicate operazioni di compravendita immobiliare nella maniera più corretta e nel rispetto delle norme vigenti (in continua evoluzione). Generalmente le spese notarili variano a seconda del valore dell’immobile e del mutuo richiesto, ma a stabilire il costo delle prestazioni dei notai è anche l’area in cui essi operano: infatti, spostandosi in diverse parti d’Italia le parcelle dei notai possono variare sensibilmente.
In ogni caso è sempre una buona idea chiedere più di un preventivo prima di scegliere il professionista con cui collaborare, in modo da arrivare preparati al momento del rogito senza dimenticarsi che risparmiare sui professionisti espone ad inutili rischi. Un passaggio essenziale è anche quello di verificare che il notaio abbia tutta l’esperienza e le competenze adatte per supportarti al meglio nel tuo acquisto.
Le spese bancarie
Quando si stipula un mutuo, all’interno delle voci di spesa per l’acquisto di una casa vanno anche calcolate le spese di istruttoria della pratica, le spese di perizia dell’abitazione e le imposte sostitutive, che possono variare a seconda della banca a cui ti rivolgi. Inoltre, alla stipula di un mutuo è necessario sottoscrivere una polizza furto-incendio sull’immobile: per l’istituto di credito è infatti fondamentale salvaguardare il bene oggetto di garanzia al prestito emesso.
Tale assicurazione viene di solito emessa direttamente all’istituto bancario attraverso compagnie assicurative convenzionate, ma il mutuatario può anche presentare una polizza esterna già in suo possesso. In ogni caso, il prezzo dipende da un mix di fattori, come il valore dell’immobile, la durata e l’importo del mutuo. È invece facoltativa la sottoscrizione di una polizza protezione del credito che garantisca alla banca la capacità di rimborso del prestito in caso di eventi fortuiti come malattia, invalidità o morte del mutuatario, o anche la semplice perdita di lavoro. Pur trattandosi di una tipologia di assicurazione facoltativa, molte banche la chiedono molto spesso al punto che molte di loro hanno scelto nel tempo di non erogare mutui in assenza di tale garanzia.
La provvigione dell’agenzia immobiliare
Per concludere un buon affare è sempre più indispensabile rivolgersi a un agente serio e competente, che disponga di una comprovata esperienza nel settore della compravendita immobiliare. Il know how di questa figura si rivela spesso essenziale per riuscire a comprare o anche a vendere casa nella più totale serenità e sicurezza e la percentuale richiesta dalle agenzie, generalmente attorno al 3 o 4% sul valore dell’immobile, è da considerarsi un vero investimento sul buon esito della tua compravendita.
Infatti, se mediamente le persone cambiano casa 1 o 2 volte nel corso della vita, un agente immobiliare è sul campo ogni giorno e si mantiene sempre al passo con le complesse normative del settore e con le regole che muovono il mercato degli immobili. Il servizio offerto da un agente esperto è quindi di estremo valore e ti permette di concentrati sulla selezione dell’abitazione più adatta alle tue esigenze, delegando a lui ed ai professionisti da lui coordinati, la gestione burocratica, amministrativa e tecnica delle operazioni di controllo e verifica dell’operazione.
Inoltre, il ruolo di un agente è anche quello di consulente: grazie alle sue conoscenze può infatti indicarti gli immobili più adatti alle tue aspettative o i quartieri più in linea con le tue necessità quotidiane e può aiutarti a scovare i migliori affari, permettendoti di concludere la tua compravendita con ottimi risultati e con la massima soddisfazione.
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