Acquistare e vendere la nuda proprietà è un’abitudine che negli ultimi anni si è particolarmente diffusa anche nel mercato immobiliare italiano. Nonostante infatti fisiologiche oscillazioni nei volumi di compravendita, la richiesta di questo tipo di transazioni si mantiene su livelli stabili e interessa un numero sempre crescente di investitori e di venditori.
Secondo una definizione strettamente giuridica la nuda proprietà è “una proprietà privata alla quale non si accompagna un diritto reale di godimento del bene cui è relativa” e di solito si riferisce agli immobili di cui si acquisisce la proprietà, ma non invece il diritto di usufrutto.
Ma come funziona nella pratica questo tipo di casistica immobiliare e quali sono i concreti vantaggi che offre agli attori coinvolti?
Cos’è la nuda proprietà?
Generalmente si associa il concetto di nuda proprietà agli immobili finalizzati a uso abitativo, ma in realtà è possibile possedere la nuda proprietà di qualsiasi bene del quale non si può temporaneamente disporre per una ragione specifica, detta in gergo gravame d’uso.
Nel caso di un immobile è possibile ad esempio che il proprietario decida di venderlo conservandone però il diritto di usufrutto, per un determinato numero di anni oppure fino a che si trova in vita. Una volta cessato il cosiddetto gravame d’uso (estinto quindi il periodo di usufrutto) si ricostituisce per l’acquirente dell’immobile la pienezza potestativa sul bene.
Solitamente decidono di affidarsi a questo strumento giuridico per lo più persone anziane che desiderano ricavare un ritorno monetario dalla vendita dei loro immobili, senza trasferirsi però in altre abitazioni, per abitudine e comodità. Al di là del caso più diffuso, le casistiche possono essere delle più disparate e contribuiscono tutte a far aumentare il numero di compravendite rientranti in questa categoria.
I vantaggi della nuda proprietà per chi compra
Di solito è l’andamento del mercato immobiliare a definire il prezzo di un immobile. Nel caso della nuda proprietà invece il valore di una casa non viene individuato dalla tradizionale perizia da parte di un tecnico, bensì da criteri specifici stabiliti dalla legge. Per stabilire i prezzi delle compravendite nei casi di nuda proprietà esistono infatti dei coefficienti redatti dal Ministero delle Finanze che si basano sia sull’aspettativa di vita in Italia, che sul tasso di interesse legale in vigore.
Il prezzo di un immobile in questi casi è quindi strettamente connesso all’età dell’usufruttuario: è importante sottolineare che comprare la nuda proprietà di un immobile vuol dire approfittare di un prezzo d’acquisto nettamente inferiore a quella che sarebbe la cifra stabilita dal mercato. Infatti, per ovvi motivi, più bassa è l’età (e quindi maggiore l’aspettativa di vita) dell’usufruttuario, minore sarà il prezzo della casa, e viceversa.
L’acquirente si trova quindi a comprare un bene immobile a un prezzo parecchio agevolato, che si rivaluterà naturalmente nel corso degli anni per una duplice ragione. Da un lato, per il naturale incremento del suo valore di mercato, dall’altro per l’avanzare dell’età dell’abitante che ne conserva l’usufrutto. L’investimento è quindi senza dubbio conveniente, specialmente per chi desidera acquistare immobili a costo agevolato da lasciare un domani ai propri figli.
Questi si troveranno infatti proprietari di case in cui potranno vivere o lavorare (creandovi per esempio piccoli studi professionali), ma che potranno anche affittare o rivendere: la scelta della destinazione d’uso della proprietà dipenderà ovviamente dalla localizzazione geografica del bene e dai futuri trend di mercato.
È anche utile notare che in fase di acquisto l’acquirente è agevolato anche dal lato fiscale, perché le imposte di compravendita verranno calcolate sul valore della nuda proprietà dell’immobile e non invece su quello che sarebbe il valore commerciale della casa.
Tra i vantaggi per l’acquirente della nuda proprietà c’è anche il fatto che le spese di manutenzione ordinaria, come anche le imposte, sono a carico dell’usufruttuario, colui cioè che beneficia del godimento del bene. A carico del proprietario ci sono solo le spese straordinarie, un po’ come avviene nel rapporto tra locatario e inquilino.
Per chi vende, la nuda proprietà è vantaggiosa?
Chi decide di vendere la nuda proprietà del suo immobile può beneficiare di un ingresso di liquidità immediato, conservando però il diritto a vivere nella casa in cui si trova così come anche quello di affittarla e continuare a godere del canone di locazione.
Ovviamente, dal punto di vista economico potrebbe sembrare svantaggioso vendere attribuendo alla proprietà un valore inferiore a quello che potenzialmente avrebbe sul mercato. C’è da considerare tuttavia che, grazie a questa strategia, il venditore si trova a disposizione un capitale che può aiutarlo a conservare un tenore di vita sereno oppure anche a sostenere i figli nell’acquisto della loro abitazione o nell’avvio di un’attività imprenditoriale.
Secondo una recente ricerca quasi l’80% degli acquirenti di nuda proprietà sottoscrivono contratti di questo tipo per ragioni di investimento a lungo termine, mentre il 74% di chi vende lo fa invece per reperire velocemente della liquidità o per conservare uno stile di vita confortevole, pur senza abbandonare la propria dimora.
Uno degli altri vantaggi per il venditore della nuda proprietà è che solamente il 20% degli acquisti viene supportato dall’apertura di un mutuo, mentre circa l’80% dei compratori paga gli immobili in contanti.
La nuda proprietà conviene davvero?
Nelle grandi città italiane questo tipo di compravendite avvengono con regolarità e vedono coinvolte nella maggior parte dei casi i trilocali (circa il 32% dei contratti), seguiti dai bilocali (circa il 28%) e dai quadrilocali (al 20%). Il costo degli immobili così acquistati è senza ombra di dubbio particolarmente conveniente per chi investe: solo per fare un esempio, il prezzo di una casa con usufruttuario di circa 76/78 anni può essere almeno del 70% più basso del prezzo di mercato. Insomma, comprare una nuda proprietà non mette l’investitore nell’immediata disponibilità di ciò che acquista, ma ha indubbi punti a favore a livello economico.
Si tratta però di un tipo di operazione immobiliare abbastanza delicata da gestire, che richiede una buona dose di esperienza per essere conclusa in maniera efficace e profittevole per entrambe le parti protagoniste. Sotto la guida di un’agenzia professionale ogni trattativa immobiliare diventa possibile e scorre fluidamente: venditori e compratori di nuda proprietà dovrebbero quindi rivolgersi sempre ad agenti immobiliari con un solido know how, che possano offrire loro il miglior supporto lungo tutte le fasi della trattativa, dalla valutazione della casa sino alle firme conclusive dell’affare.
Se vuoi vendere, acquistare o affittare un’abitazione di pregio rivolgiti a Maison Magnifique.
Il nostro team di specialisti è a tua disposizione per qualsiasi informazione o consiglio per un immobile di lusso: contattaci al numero +39 0532 097767 oppure scrivi a info@maisonmagnifique.it
